Postoji li racionalna računica po kojoj se neko vrijeme bude podstanar, a da se kasnije kupi nekretnina?

Izvor: screenshot iz Dnevnika 2 Radio Televizije Republike Srpske

Danas sam bio sagovornik novinaru Radio Televizije Republike Srpske, Đorđu Vujatoviću u jutarnjem programu a onda u Dnevniku. Tema razgovora se odnosila na dilemu da li postoji neka ekonomska kalkulacija da se neko vrijeme bude podstanar a da se kasnije kupi nekretnina. 

U prilog tvrdnji da postoji opravdana ekonomska računica ide činjenica da je na tržištu sve više nekretnina, a sve manji broj stanovnika, čak i u Banjaluci. Svaki dan čujemo da ima mnogo porođaja. To nije samo prirodni priraštaj Banjaluke, nego i iz okolnih opština. Već neko vrijeme znamo da se broj stanovnika smanjuje, što prirodnim putem, što iseljavanjem. Uprkos svim ovim pokazateljima, zgrade i dalje niču, kao pečurke poslije kiše, a cijene kvadrata i dalje rastu.

U razgovoru sam istakao da je normalno je da se vrijednost kredita smanjuje svake godine. Međutim, mi na kredit plaćamo i neku određenu kamatu, tako da na određeni iznos kredita, plačamo i troškove obrade kredita, troškove vođenja kredita i još neke druge stvari koje trebaju da dobijemo kredit. S druge strane, možemo određeni iznos novca da štedimo. Primjera radi, rata kredita može da bude 500 KM. Vi, s druge strane, možete da štedite 300 ili 200 KM, a da jedan dio vremena živimo kao podstanar. I onda svu tu razliku, koja bi bila do rate kredita, ostavljamo u banku po određenoj kamatnoj stopi. Time bi naša ušteđevina vremenom rasla i onda bismo došli u situaciju da prije otplate kredita bili kupimo određenu nekretninu jer stan koji bismo kupili, otplaćujetmo svake godine, a realno, on se amortizuje - on gubi vrijednost. Ako je naš kredit na 20 godina, možemo da 15 godina živimo kao podstanar i da onda kupimo isti taj stan, koji je već, u međuvremenu, izgubio vrijednost.

Svi izražavamo vrijednost na osnovu samo neto iznosa koji smo posudili od banke.Međutim, treba da vratimo kamatu na određeni period, što će možda i da udvostruči taj iznos. Ljudi često izraze samo nominalnu kamatnu stopu po kojoj ste dobili kredit. Tu postoji i efektivna kamatna stopa, koja obuhvata sve druge troškove koje vi imamo tokom otplate kredita. Većina banaka traži procjenu vještaka prilikom kupovine nekretnine, a onda dodaje i troškove praćenja kredita. Na kredit od 20 godina, ako imate troškove monitoringa od 50 KM godišnje to vam ne izgleda puno. Međutim, to je 1.000 KM za čitav taj iznos perioda otplate. Recimo, na posuđen iznos od 100.000 naraka na 20 godina, tih 1.000 KM vam povećava kamatnu stopu za jedan odsto, a to niko ne vidi, tako da treba imati u vidu da je čitav iznos koji vi vratite, podijeljen sa cijenom kvadrata, iznos koji po kojem smo kupili stan po kvadratu.

Čitav prilog možete pogledati i pročitati na ovom linku.

Na kraju, evo primjera koji pokazuje da ima ekonomske racionalnosti u izboru da jedan dio života život živite kao podstanar a da razliku štedite.  Pretpostavimo da ste stan od 60 m² platili 108.000 KM tj. 1.800 KM/m². Neka sta za to uzeli kredit na 20 godina po kamatnoj stopi od 5,00%. Neka je vođenje kredita 50 KM godišnje a troškovi obrade 0,25% od iznosa kredita. Ne računajući efektivnu kamatnu stopu možete reći da je mjesečna rata oko 713 KM a da ćete vratiti ukupno 172.331 KM. Dakle, stan vas će vas koštati zapravo 2.872 KM/m2. S druge strane, recimo da isti stan možete izjamiti za 450 KM mjesečno. Po pretpostavkom da napravite neki ugovor o nepromjenjivoj renti mogli biste u istom stanu za taj iznos da živite 32 godina. Drugim riječima, kada biste stan izjamljivali svaki mjesec bez prestanka po toj cijeni on bi se isplatio (bez održavanja) za 32 godine. Međutim, postoji još nešto. Obezvređenje. Neka je procjenjeni “rok trajanja zgrade” 60 godina. To bi značilo da vaš stan gubi oko 1,66% knjigovodstvene vrijednosti godišnje. U našem primjeru to je 1.800 KM godišnje ili 36.000 KM za 20 godina. Dakle, nakon uplate zadnje rate vrijednost stana po knjigama bi bila 72.000 KM. Doduše, samo po knjigama, od uslova na tržištu će zavisiti da li biste ga prodali po većoj ili manjoj cijeni. Zamislite sada da se odlučili da živite kao podstanar a da razliku do 713 KM tj. 263 KM štedite po prosječno 2% godišnje. Za 20 godina biste na računu imali 75.796,60 KM i mogli biste u gotovini da kupite stan o kojem pričamo.