Postoji li racionalna računica po kojoj se neko vrijeme bude podstanar, a da se kasnije kupi nekretnina?

Izvor: screenshot iz Dnevnika 2 Radio Televizije Republike Srpske

Danas sam bio sagovornik novinaru Radio Televizije Republike Srpske, Đorđu Vujatoviću u jutarnjem programu a onda u Dnevniku. Tema razgovora se odnosila na dilemu da li postoji neka ekonomska kalkulacija da se neko vrijeme bude podstanar a da se kasnije kupi nekretnina. 

U prilog tvrdnji da postoji opravdana ekonomska računica ide činjenica da je na tržištu sve više nekretnina, a sve manji broj stanovnika, čak i u Banjaluci. Svaki dan čujemo da ima mnogo porođaja. To nije samo prirodni priraštaj Banjaluke, nego i iz okolnih opština. Već neko vrijeme znamo da se broj stanovnika smanjuje, što prirodnim putem, što iseljavanjem. Uprkos svim ovim pokazateljima, zgrade i dalje niču, kao pečurke poslije kiše, a cijene kvadrata i dalje rastu.

U razgovoru sam istakao da je normalno je da se vrijednost kredita smanjuje svake godine. Međutim, mi na kredit plaćamo i neku određenu kamatu, tako da na određeni iznos kredita, plačamo i troškove obrade kredita, troškove vođenja kredita i još neke druge stvari koje trebaju da dobijemo kredit. S druge strane, možemo određeni iznos novca da štedimo. Primjera radi, rata kredita može da bude 500 KM. Vi, s druge strane, možete da štedite 300 ili 200 KM, a da jedan dio vremena živimo kao podstanar. I onda svu tu razliku, koja bi bila do rate kredita, ostavljamo u banku po određenoj kamatnoj stopi. Time bi naša ušteđevina vremenom rasla i onda bismo došli u situaciju da prije otplate kredita bili kupimo određenu nekretninu jer stan koji bismo kupili, otplaćujetmo svake godine, a realno, on se amortizuje - on gubi vrijednost. Ako je naš kredit na 20 godina, možemo da 15 godina živimo kao podstanar i da onda kupimo isti taj stan, koji je već, u međuvremenu, izgubio vrijednost.

Svi izražavamo vrijednost na osnovu samo neto iznosa koji smo posudili od banke.Međutim, treba da vratimo kamatu na određeni period, što će možda i da udvostruči taj iznos. Ljudi često izraze samo nominalnu kamatnu stopu po kojoj ste dobili kredit. Tu postoji i efektivna kamatna stopa, koja obuhvata sve druge troškove koje vi imamo tokom otplate kredita. Većina banaka traži procjenu vještaka prilikom kupovine nekretnine, a onda dodaje i troškove praćenja kredita. Na kredit od 20 godina, ako imate troškove monitoringa od 50 KM godišnje to vam ne izgleda puno. Međutim, to je 1.000 KM za čitav taj iznos perioda otplate. Recimo, na posuđen iznos od 100.000 naraka na 20 godina, tih 1.000 KM vam povećava kamatnu stopu za jedan odsto, a to niko ne vidi, tako da treba imati u vidu da je čitav iznos koji vi vratite, podijeljen sa cijenom kvadrata, iznos koji po kojem smo kupili stan po kvadratu.

Čitav prilog možete pogledati i pročitati na ovom linku.

Na kraju, evo primjera koji pokazuje da ima ekonomske racionalnosti u izboru da jedan dio života život živite kao podstanar a da razliku štedite.  Pretpostavimo da ste stan od 60 m² platili 108.000 KM tj. 1.800 KM/m². Neka sta za to uzeli kredit na 20 godina po kamatnoj stopi od 5,00%. Neka je vođenje kredita 50 KM godišnje a troškovi obrade 0,25% od iznosa kredita. Ne računajući efektivnu kamatnu stopu možete reći da je mjesečna rata oko 713 KM a da ćete vratiti ukupno 172.331 KM. Dakle, stan vas će vas koštati zapravo 2.872 KM/m2. S druge strane, recimo da isti stan možete izjamiti za 450 KM mjesečno. Po pretpostavkom da napravite neki ugovor o nepromjenjivoj renti mogli biste u istom stanu za taj iznos da živite 32 godina. Drugim riječima, kada biste stan izjamljivali svaki mjesec bez prestanka po toj cijeni on bi se isplatio (bez održavanja) za 32 godine. Međutim, postoji još nešto. Obezvređenje. Neka je procjenjeni “rok trajanja zgrade” 60 godina. To bi značilo da vaš stan gubi oko 1,66% knjigovodstvene vrijednosti godišnje. U našem primjeru to je 1.800 KM godišnje ili 36.000 KM za 20 godina. Dakle, nakon uplate zadnje rate vrijednost stana po knjigama bi bila 72.000 KM. Doduše, samo po knjigama, od uslova na tržištu će zavisiti da li biste ga prodali po većoj ili manjoj cijeni. Zamislite sada da se odlučili da živite kao podstanar a da razliku do 713 KM tj. 263 KM štedite po prosječno 2% godišnje. Za 20 godina biste na računu imali 75.796,60 KM i mogli biste u gotovini da kupite stan o kojem pričamo.

"Od obveznica procvetala Dubica"

Bio sam sagovornik u (meni) izuzetno zanimljivom razgovoru. Članak objavljen u Večernjim novostima. Tekst prenosim sa originalnog linka.

Emitovane municipalne obveznice na Banjalučkoj berzi

Opština Kozarska Dubica emitovala je u oktobru obveznice u iznosu od 10,5 miliona maraka po kamatnoj stopi 5,70 odsto na Banjalučkoj berzi i tako postala prva opština u Republici Srpskoj koja je nakon pet godina emitovala i prodala obveznice. Pre Dubice, 17 oština u Srpskoj je od 2008. do 2012. godine emitovalo obveznice u vrednosti od 77,8 miliona maraka!

Radenko Reljić, načelnik Kozarske Dubice kaže za "Novosti" da su se odlučili na ovaj potez, jer je Kozarska Dubica jedna od najzaduženijih opština u Republici Srpskoj, ali i zbog toga što je mnogo povoljnije emitovati obveznice i doći do novca, jer je kamata 5,25 dok u bankama iznosi 7 ili 8 odsto.

- Opterećenja naše opštine su oko 26 miliona i traju do 2030. godine. Kako bismo se rešili određenih kredita koje opština ima kod banaka i smanjili mesečnu ratu koja sada iznosi 115.000 maraka, obraćali smo se bankama gde imamo kredite da ih prepakujemo, ali se nismo dogovorili. Tako smo pronašli rešenje u emitovanju obveznica. Dobili smo saglasnost Ministarstva finansija RS i uspeli, vrlo brzo obveznice su kupili PREF, IRB, Grave osiguranje i druge firme, ali i banke iz Srpske - kaže Reljić.

On dodaje da je opština dobijenim novcem zatvorila kredite, isplatila deo duga dobavljačima, a uložiće oko 300.000 maraka u sanaciju putne mreže i druge projekte.

IMIDž

KROZ emitovanje obveznica, kaže Miloš Grujić, popravlja se imidž opštine ili grada, jer se lokalna vlast dovodi u fokus javnosti i podleže većoj kontroli javnog mnjenja. Istovremeno, građanima se omogućava da kroz tržište kapitala ulažu u razvitak svoje lokalne zajednice.

- Obaveze su se nakupile u proteklih desetak godina i sada su stigle na naplatu. Uz dobijeni novac konačno možemo malo da prodišemo - poručio je Reljić.

Miloš Grujić, član Udruženja ekonomista RS SVOT, kaže za "Novosti" da prema tradicionalnom, teorijskom shvatanju, municipalne obveznice, kao i druge obveznice predstavljaju dužničke hartije od vrednosti, koje emitenta, tj. lokalne vlasti (opštinu i grad) obavezuju da kupcima obveznica isplati pozajmljeni iznos zajedno sa pripadajućom kamatom, u utvrđenom vremenskom periodu.

- Praksa je da se obveznice emituju na duži rok, često duži i od deset godina. One nose kamatu po fiksnoj ili promenjivoj kamatnoj stopi. Izdavanje obveznica je jedan od načina da lokalne vlasti na tržištu kapitala prikupe novac za izgradnju, sanaciju i modernizaciju ili proširenje puteva, mostova, bolnica, sportsko-rekreativnih centara, izgradnju i proširenje kapaciteta za proizvodnju i distribuciju toplotne energije ili škola, unapređenje vodosnabdevanja... Takav instrument banke nerado kupuju zbog dugog roka dospeća i male likvidnosti. S druge strane, osiguravajuća društva, pogotovo ona koja daju životno osiguranje, rado ulažu u ove instrumente - pojašnjava Grujić.

INVESTICIONI MENADžERI

GRUJIĆ kaže da je prepreka za ulaganje u obveznice strah uzrokovan nespremnošću i nedovoljnom edukacijom učesnika na tržištu, ali i drugi problemi u poslovanju investitora.

- Na primer, osiguravajuća društva su, po teoriji, uz društva za upravljanje investicionim fondovima i banke najznačajni institucionalni investitori. Međutim, osiguravajuća društva kod nas nemaju zaposlene investicione menadžere koji bi analizirali prednosti i nedostatke ulaganja u obveznice - ističe Grujić.

---

Dodao bih još da se municipalne obveznice smatraju manje rizičnim od drugih vrsta ulaganja, prvenstveno od tržišta korporativnih hartija od vrijednosti. Tokom poslednjih decenija u svijetu je primjetan rast interesovanja za municipalne obveznice sa tendencijom daljeg povećanja iz godine u godinu. Najčešći razlog zbog kojeg državni organi emituju hartije od vrijednosti je namjera za pokriće budžetskog deficita ili prikuplјanje sredstva za finansiranje odreženih projekata i potreba.

Kao i kod kreditnog zaduživanja i emitenti obveznica u prospektu mogu da ostave mogućnost prijevremenog ispunjenja obaveza tj. otkupa prije roka dospjeća. Štaviše, u propektu ova mogućnost, za razliku od prijevremenog vraćanja duga banci, može da se predvidi tako da emitent ne plaća dodatne „penale“. Osim toga, u prospektu prije emisije obveznica može se precizirati da ugovorena kamatna stopa ne podliježe tržišnim kamatama. Međutim, za razliku od klasičnog načina zaduživanja u bankarskom sektoru, emitovanjem municipalnih obveznica mogu da se obezbijede jeftiniji izvori finansiranja. Važan efekat emisije municipalnih obveznica je povećanje odgovornosti nosilaca lokalne vlasti, jer se zbog transparentnosti emitovanja pažlјivije pristupa razvoju projekta i podliježe većoj kontroli javnosti čime se ostvaruje i određen marketinški efekat. Ilustracije radi, naglašava se finansiranje projekata zajedno sa građanima i institucijama kao u opštini Laktaši: „Igrajmo zajedno“. Dakle, emisijom municipalnih obveznica se povećava popravlja imidž lokalne samouprave jer se lokalna vlast dovodi u fokus pažnje javnosti i podliježe većoj kontroli javnog mnjenja. Posljednje ali ne i najmanje važno emisija municipalnih obveznica omogućava i građanima da kroz tržište kapitala ulažu u razvitak svoje lokalne zajednice.

S druge strane, u teoriji se, kao nedostaci i opasnosti pribavljanja novca emisijom municipalnih obveznica navode se da su municipalne obveznice nerazvijen tržišni instrument, komplikovanija i duža procedura pribavljanja novca u poređenju sa bankarskim kreditom i veća neizvjesnost u pogledu pribavljanja dovoljnih sredstava u poređenju sa bankarskim kreditom. Iskustva na svim tržištima kapitala pokazuju da je sekundarno tržište municipalnih obveznica zaista znatno pasivnije i manje likvidno u odnosu na tržište akcija ili tržište državnih obveznica. Zbog te karakteristike, neki investitori, uslijed različitih faktora, nerijetko prodaju municipalne obveznice prije roka dospijeća po nižim cijenama od onih koje su bile pri javnoj ponudi. Takođe, kupovina municipalnih obveznica često može predstavljati problem ako su prodavci zadovoljni novčanim tokovima od obveznica.

U nekim zemljama, na primjer kao u Sjedinjenim Američkim Državama, prihodi od kamata od municipalnih obveznica su često izuzeti iz federalnog poreza na dohodak i od poreza na dohodak države u kojima su izdate što predstavlja podsticaj investitorima da kupuju municipalne obveznice. Dakle, lokalni organi se trude da emisije ovih hartija učine što atraktivnijim tako što investitorima u ove instrumente nude različita poreska oslobađanja.

Iskustva razvijenih tržišta kapitala, ali i zemalja u tranziciji, pokazuju da municipalne obveznice, osim što osvježavaju i diversifikuju tržište, povećavaju konkurentnost među finansijskim instrumentima. Osim lokalnih zajednica, direktne koristi ima država što je jedan od sinergetskih efekata pojavljivanja municipalnih obveznica na tržištu kapitala. S druge strane, prirodno je da se broj „manjih“ preduzeća koja su, „silom zakona“ – privatizacijom, listirana na berzi, smanji pod uticajem izmijenjene zakonske regulative. Ona podrazumjeva da većinski vlasnik koji u preduzeću ima 95 odsto vlasništva, može da kupi preostali dio, da promijeni pravnu formu preduzeća i da ga delistira. Zabluda je da manji broj preduzeća znači manje razvijeno tržište kapitala. Berze u BiH, Crnoj Gori, Srbiji i Makedoniji imaju veći broj listiranih akcija nego berze u Austriji, Sloveniji, Češkoj, Poljskoj, Mađarskoj a promet na tim berzama je neuporedivo manji nego na evropskim berzama. Na primjer, Na Bečkoj berzi je listirano 98 akcija a 3.304 obveznica. Osim toga, na ovoj berzi je 4.826 strukturnih proizvoda (eng. structured products). Prirodno je da se broj listiranih akcija smanjuje, a paralelno sa tim, raste ponuda obveznica.

S ciljem povećanja atraktivnosti municipalnih obveznica kod osiguravajućih kuća, fondova i banaka, obveznice je moguće, po uzoru na Skandinavske zemlje, „prepakovati“ u - muncipalni fond. Takav fond bi bio otvoren i njime bi upravljala upravo Investiciono-razvojna banka. Na primjer, na početku bi fondovi, kojima upravlja IRB, posjedovali sve udjele u ovom fondu po osnovu otkupa već kupljenih obveznica. Razvojem sekundarnog tržišta i novim emsijama, taj udio bi se smanjivao, jer bi investitori mogli da kupuju udjele tog fonda na berzi. Kupujući udjele ovog fonda na sekundarnom tržištu, investitori bi bili izloženi manjim troškovima i manjem riziku, a vrijednost udjela bi se uvećavala za iznos propisanih kamata. To znači da ako bi početna vrijednost udjela municipalnog fonda bila 100 KM i ako bi se po osnovu isplate kamata i glavnica uvećavala - za godinu dana rast vrijednosti udjela iznosio bi oko šest odsto odnosno udjel bi iznosio oko 106 KM. U odnosu na postojeći sistem prednost ovog modela je u tome što bi pojedinačni investitor u svakom momentu mogao da traži otkup svog uloga u skladu s njegovom trenutnom vrijednošću. Pri tom, od dobijenog novca od otplate glavnice i kamata i novouplaćenih uloga, fond bi bio u mogućnosti da ulaže u nove emisije obveznica. Takvim povećanjem likvidnosti i broja ulagača će i naše tržište kapitala potvrditi svoju osnovnu ulogu - pravilnu alokaciju novca i podstaći ekonomski razvoj RS.